就活で差がつく「物流施設の見方」― 住宅・オフィス・商業だけでは見えない成長領域 ―

住宅・オフィス・商業は、空間の価値（住む／働く／買う・遊ぶ）を磨く世界である。 一方、物流施設の価値は「運用」の中にある。

物流施設で問われるのは、例えばこういうことだ。

• 荷物が詰まらない（車両動線・荷捌き・バース計画）

• 人が回る（省人化、働きやすさ、休憩環境）

• エネルギーが回る（太陽光、ZEB、再エネ供給）

• 街と共存する（渋滞対策、騒音、地域防災、コミュニティ）

• 災害時にも止まらない（免震、非常用発電、避難機能）

要するに、物流施設は「建てて終わり」ではない。 稼働し続けるための設計・運営まで含めて、初めて価値になる不動産である。

物流施設の存在感が急に増した理由は、就活向けに言うならこの3点に集約できる。

日本国内のEC市場規模は令和5年に約24.8兆円と前年比9.23%増と成長を続けており、消費行動がオンラインに寄るほど、都市の裏側で「運ぶ量」は増える。オフィスや商業が景気の波を受けやすい一方、物流は生活インフラに近づいている。

トラックドライバーの時間外労働時間規制強化による「2024年問題」や倉庫内作業員の人手不足は、物流のボトルネックを一気に可視化した。 国土交通省の試算では、約34%~35%の貨物が運べなくなるともいわれている。「需要はあるのに捌けない」状況が起きると、価値が上がるのは“運べる仕組み”そのものだ。

環境配慮、すなわちGX（グリーントランスフォーメーション）屋根が広いから再エネに向く。 人手不足だから自動化の余地が大きい。 都市機能だから防災拠点にもなれる。 結果、デベにとっては「収益源」であると同時に、社会課題への解法を実装できる舞台になる。

この3点が重なって、物流は「地味な裏方」から「次の中核事業」へ押し上げられた。

ここからが本題である。 物流施設は今、単に保管効率を上げるだけでは評価されない。求められるのは次の5領域だ。各社の具体例を挙げながら解説する。